Le nouveau référentiel commun des prix immobiliers entre la Direction Générale des Impôts (DGI) et la Conservation Foncière est entré en vigueur le **1er juillet 2019 à Casablanca**. Il sera généralisé d’ici **juin 2020** à toutes les villes du Royaume.
**Éclairage.**
Décidé au cours des **Assises fiscales** qui se sont tenues en avril dernier, le nouveau référentiel commun des prix a été élaboré dans le cadre d’un partenariat entre la **DGI**, **l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC)**, la **Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI)**, **Bank Al-Maghrib**, le **Ministère de l’Aménagement du Territoire National, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la Ville**, le **Conseil National de l’Ordre des Notaires du Maroc** et **l’Agence Urbaine de Casablanca**.
La base de données sera actualisée chaque année sur la base des contrats de vente réalisés dans chaque zone durant les douze derniers mois.
À quoi sert le référentiel commun des prix immobiliers ?
Le référentiel commun des prix immobiliers est un document élaboré pour les besoins du calcul de **l’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers (IR/PF, ex-TPI)** et des **droits de conservation foncière** correspondant aux opérations d’immatriculation des propriétés immobilières (lotissement, promotion immobilière, etc.).
Il vise à donner une idée sur la **valeur moyenne en dirhams du m²** pour la vente des biens immobiliers, déclinée par **ville, zone géographique, préfecture ou province, arrondissement/commune**, ainsi que par **famille de consistance** (terrain nu ou immeubles construits) et par **consistance** (terrain nu équipé, affectation du bien, immeuble bâti, nombre d’étages ou superficie pour les villas).
Les prix figurant sur ce référentiel représentent des **moyennes**, qui ne constituent en aucun cas une **évaluation directe** d’un bien immobilier, précise la DGI. Ainsi, ces prix ne sont **opposables qu’à l’administration fiscale** et non au contribuable.
Il permet aux citoyens de disposer du même niveau d’information que l’administration, d’éviter des redressements de valeur et de **réduire les réclamations et contentieux administratifs et judiciaires**.
### Quels sont les apports de la nouvelle version ?
La nouvelle base de données des prix est **digitalisée et accessible au public**.
Autre nouveauté : un **prix unique à usage mixte** a été fixé. Ce prix est applicable à la cession du bien immobilier à l’état neuf.
Un **taux d’abattement de vétusté** est ensuite appliqué :
* **20 %** pour les immeubles récents (valeur vénale de 80 %),
* **30 %** pour les immeubles anciens (valeur vénale de 70 %).
À noter que dans l’ancien référentiel, on distinguait le bien récent (âgé de 6 à 15 ans) du bien ancien (âgé de plus de 15 ans).
D’autres abattements sont également appliqués :
* **50 %** pour les cours, balcons, terrasses, sous-sols non aménagés,
* **1,5 %** pour les piscines,
* **10 %** pour les parkings à ciel ouvert.
Autre nouveauté : le référentiel a été **étendu aux constructions** ou **aux terrains non équipés** destinés à la construction d’immeubles affectés à un usage professionnel (activité commerciale, industrielle, artisanale, touristique ou agricole).
Pour les cas non prévus, ainsi que pour les particuliers, le contribuable peut au préalable saisir **l’administration fiscale** pour l’évaluation de son bien. Cette valeur sera également prise en compte pour la **détermination des droits de conservation foncière**.
Exemple 1 : appartement situé dans un immeuble récent âgé de moins de 10 ans
Prix du référentiel neuf= 20 000 DH /m²
Superficie= 120 m2 dont 20 m• de terrasse
Abattement de vétusté= 20 % soit 4000 DH /m²
Prix net= 16 000 DH/m²
Prix de référence de l’appartement= 100 m’ x 16 000 dh = 1 600 000 DH
Prix de référence de la terrasse = 20 m’ x 8 000 dh (so %) = 160 000 DH
Prix de l’appartement selon le référentiel= 1 600000+160 000 = 176o 0000 DH,
à comparer au prix de vente stipulé dans l’acte de cession.
### Quel est l’impact du référentiel commun des prix de l’immobilier ?
Les prix mentionnés dans ce référentiel servent à **liquider les droits de conservation foncière** et à **déterminer l’IR** lié au profit immobilier généré par les transactions.
Cela permet en outre de **réglementer les relations entre les intervenants** et de **lutter contre la sous-déclaration**. Toutefois, ce référentiel détermine un prix au mètre carré de référence fixé par zone, mais ne tient pas compte de toutes les rues ni de l’ensemble des biens, d’où la nécessité d’interpréter les données publiées.
Par exemple, il ne considère pas certains critères pouvant impacter la valeur réelle du bien, tels que le fait qu’un logement ne soit pas ensoleillé ou qu’il soit situé dans un immeuble mal conçu.
Autre effet : l’augmentation des **droits d’inscription à la conservation foncière**, des **droits hypothécaires** ainsi que des **autres droits de mutation**.
Enfin, les **redressements fiscaux** deviennent quasi systématiques pour toute transaction, du fait que les prix sont fixés en commun accord entre **l’Administration** et les **professionnels de l’immobilier**.
Exemple 2: calcul de l’I R/PF en prenant comme base le prix du référentiel
Prix de vente/acte: 1000 000DH (Appartement)
Prix du référentiel après abattement (s’il y a lieu): 1 300 000 DH
Coût de revient actualisé du bien: 800 000 DH
Taux IR= 20 %
Pour rappel : base imposable= prix du référentiel ou prix stipulé dans l’acte
de cession(-) coût de revient actualisé de l’immeuble cédé
IR/PF = base imposable x taux (20 % ou 30 %)
Cotisation minimale (CM)= prix de vente ou du référentiel x 3 %
